КСК в вопросах и ответах

Есть вечные конфликты. И наверное, скоро к анекдотам про тещу и любовный треугольник добавятся анекдоты про председателя КСК. Насколько это наболевший вопрос, можно судить по обращениям в редакцию. Нам звонят ежедневно. Жалобы, взаимные претензии, недоверие... "Вы ничего не делаете". - "А вы не платите!" - "Потому и не платим, что вы не делаете!" - "Потому и не делаем, что не на что, вы же не платите!"

Мы попытаемся ответить хотя бы на часть вопросов, чтобы вы могли аргументированно общаться со своими управдомами.

Кто должен ремонтировать подъезд? Мы за счет своих денег или КСК за счет эксплуатационных взносов? Должны ли КСК привозить песок в песочницы? Ремонтировать качели и скамейки? Пилить сухие деревья во дворе? Скидывать снег с крыши и убирать сосульки? Прочищать мусоропровод? (Список можно продолжить.)

Ответ на эти и подобные вопросы один - КСК должны выполнять те работы, которые предусмотрены ежегодной сметой расходов. В разных кооперативах она серьезно отличается и зависит исключительно от желания граждан. Причем важно, что отдельную смету должен иметь каждый дом, даже если в КСК их десятки. Смета утверждается на ежегодном отчетно-выборном собрании.

- У нас, например, один дом вычеркнул из сметы расходов дворника, они сами убирают свою территорию, - рассказала председатель КСК "Айжан" и руководитель городской ассоциации КСК Гульнар Абишева. - Четыре дома, напротив, увеличили смету, так как им нужно заменить мягкую кровлю на крышах. И в течение двух лет их эксплуатационные расходы будут выше, чем у других домов. То же самое касается ремонта подъезда. Жильцы решили включить это в смету, распределили сумму на пять лет, а мы с такой же периодичностью ремонтируем подъезды.

Смета - это первое условие. Второе - регулярная оплата эксплуатационных расходов. Если у вас нет долгов и услуга была включена в смету, тогда вы имеете полное право требовать от КСК выполнения данных работ.

- Наш КСК ничего не делает. Приезжайте, поговорите с нашим председателем, может, вас она послушает, нас вообще игнорирует. Мы уже и в акимат обращались, и в жилищную инспекцию. Кто может заставить ее работать?
Елена Петровна

К сожалению, здесь никто со стороны помочь не может. По Закону "О жилищных отношениях", только общее собрание жильцов вправе сменить председателя КСК. Ни у городских властей, ни у жилищной инспекции таких полномочий нет. Они могут проверить работу кооператива, но без всяких санкций, последствий и т. п.
- Мы не надзорный орган, наказывать их не можем, - говорит председатель жилищной инспекции Усть-Каменогорска Саганбек Байшыбаев. - К нам часто обращаются с подобными жалобами. Мы выезжаем, проверяем подвалы дома. Говорим, какие работы, не требующие дополнительных затрат, надо сделать. Потом через месяц еще раз проверяем.
Если председатель КСК не выполняет работу, то только вы - его работодатели - можете снять нерадивого управдома с должности и выбрать другого. Если он отказывается добровольно оставить место, то обращайтесь к участковому и в суд.

- В нашем доме не работает вытяжка в квартирах. Обратились в КСК, они говорят, сами ищите подрядчиков, чистите и ремонтируйте. Действительно ли мы должны это делать сами?
Жильцы дома по проспекту Независимости, 21

По Правилам содержания общего имущества объекта кондоминиума (многоквартирного дома), которые были утверждены правительством РК в этом году, чистка вытяжки входит в перечень работ, которые должны комплексно выполнять субъекты сервисной деятельности. В Вашем случае - это КСК. Однако эти работы должны быть заранее просчитаны и включены в смету текущего года.
Именно с вытяжкой сделать это проблематично не только вашему КСК, но и всем остальным.
- Выполнять эти работы должны специализированные организации, - поясняет Гульнар Абишева. - Раньше мы с ними работали, а сейчас то ли их нет, то ли мы их найти не можем. Всякими путями пробовали. Нам тоже нужны услуги по прочистке вентиляции, ведь если нет вытяжки, то начинается гниение дома, запахи в квартире и т. п.

- Что выгоднее - входить в большой КСК, где много домов, или оформить кондоминиум и самим наводить порядок конкретно в своем доме?
Жители Аблакетки

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Есть дома, которые хорошо справляются со всеми проблемами в одиночку. Есть такие, в которых еле-еле к зиме дом готовят и больше ничего не делается. Есть хорошие и плохие примеры и у крупных КСК. Все зависит от руководителя - насколько он грамотен в вопросах содержания дома, может ли подобрать кадры и организовать работу. Но у крупных КСК есть свои плюсы.
- Мы можем себе позволить держать штат специалистов (сантехника, электрика и т. д.), - рассказывает Гульнар Абишева. - Одному дому просто нереально содержать, скажем, слесаря. Придется пользоваться услугами сервисной компании, но расценки там в два-три раза выше. То же касается управляющего. На зарплату в 15 тысяч найти знающего человека - это нереально. Я думаю, оптимальное число - это 20-25 жилых домов.
С другой стороны, в большом КСК нужно обязательно требовать раздельного ведения финансов по каждому дому. Тогда ваши деньги пойдут непосредственно и исключительно на ваш дом.

- Правление нашего КСК без общего собрания подняло взносы. Это законно? На основании чего происходит увеличение тарифа?
Лия Константиновна Фоменко

В статье 42-1 Закона "О жилищных отношениях" четко сказано: утверждение размера взносов требует обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников квартир. Другими словами, перед повышением тарифа в вашем КСК обязаны провести общее собрание, на котором правление должно сообщить причины повышения платы, а вы, жильцы – за них проголосовать. Обратите внимание, собрание должно быть не всего КСК, а только вашего дома. Ведь тариф по каждому дому тоже может отличаться.
Чтобы разобраться с новым тарифом, можно заново инициировать общий сбор. Вы имеете на это право, если соберете подписи не менее двадцати процентов жильцов дома. Поднимите на собрании вопрос размера оплаты еще раз. Собрание правомочно только при участии не менее двух третей от общего числа жителей.

У меня в квартире слесарь нашего КСК заменил батарею отопления. Потребовал за это две тысячи тенге. Почему я должна платить ему лично, а не в кассу КСК?

Дело в том, что кооперативы собственников квартир - это некоммерческие организации. В эксплуатационные расходы входит содержание только общего имущества, а батарея в квартире - это уже личное имущество. И КСК не имеет право оказывать дополнительные услуги, так как это означает получение дохода, а его у некоммерческой организации быть не должно.
Чтобы сотрудники КСК могли оказывать такие услуги, необходимо поменять саму форму обслуживающей организации. Например, создать вместо кооператива собственников квартир индивидуальное предприятие или ТОО. По Закону "О жилищных отношениях", каждый дом выбирает орган управления (физическое или юридическое лицо), а он уже заключает договор на обслуживание дома с любой сервисной организацией. Жизнь показывает, что КСК - не самая удобная форма работы.

За пару дней до Нового года у нас прорвало трубу на крыше - в подъезде верхняя разводка. Две квартиры топило так, что по стенам бежало. Пришел полупьяный слесарь, посмотрел и сказал, что "труба сама затянется, а если нет, то после Нового года звоните, приду". Мы вызвали аварийку за свой счет, и они наложили хомут. Должны ли КСК иметь собственные аварийные службы?
Ирина

Завести круглосуточную "аварийку" могут себе позволить только крупные КСК. Остальные должны заключать договоры на оказание услуг со специализированными аварийными службами. Но нужно помнить, что это тоже включается в смету расходов. Аварии - дело нечастое. Иногда люди отказываются от постоянного договора с подобными службами, предпочитая заплатить один раз, если авария все же случится. Но этот выбор жильцов должен быть сознательным и поэтому его предлагается обсуждать на ежегодном отчетно-выборном собрании при утверждении сметы. То есть вы заранее должны знать, есть ли подобный договор у вашего кооператива.
Даже если у КСК имеется своя аварийная служба или договор, то они должны были лишь экстренно перекрыть воду. Кто будет восстанавливать сети после аварии, зависит от того, где именно она произошла. На общем имуществе – значит, КСК за свой счет. Пострадало ваше личное имущество - оплачиваете ремонт вы. Например, потёк стояк, т. е. общее имущество, - его ремонтирует КСК. А если порыв на боковой врезке трубы от стояка к вашей батарее, то отвечаете за устранение уже вы. То же самое касается электрических сетей.
К слову, кроме аварийных служб Тепловых сетей и Водоканала, КСК необходимо иметь договор на вывоз мусора, договор с РЭК, с лифтовым и газовым хозяйствами, а также на дезинфекцию, дератизацию и дезинсекцию подвальных помещений. Дополнительно возможны договоры с альпинистами-высотниками на ремонт швов, очистку крыш и другие.

- Как узнать, что суммы, заложенные на зарплату работникам КСК, заключение договоров, подготовку к зиме и т. д., не завышены?
Виктор Петрович

- Вы можете обратиться за подобной консультацией к нам, в ассоциацию КСК, по телефону 75-25-80, - сообщила Гульнар Абишева.

Подготовила Вера Кисленкова