Как перейти на новую форму управления многоквартирным домом?

За два месяца до грядущей ликвидации КСК жители ВКО всерьёз задумались о том, что в скором времени управлять собственным жильём им придётся самостоятельно. Специалисты заявляют, что организация ОСИ как юридического лица страхует жильцов от многих рисков. Как создать объединение собственников квартир и кто поможет решить возникающие в этом процессе вопросы, поясняют заместитель руководителя отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска Альмира Калибекова и заведующая сектором жилищной инспекции отдела жилищных отношений города Усть-Каменогорска Назгуль Жакыпбекова.

— Мы хотим создать у себя в доме ОСИ. С чего начать?

— Жильцы многоквартирных домов обязаны перейти на новые формы управления многоквартирными жилыми домами в виде объединения собственников имущества (ОСИ) или простого товарищества (ПТ). ОСИ является юридическим лицом, которое подлежит регистрации в органах юстиции. Простое товарищество не является юридическим лицом, соответственно, не подлежит регистрации в органах юстиции. Ранее действовавшие формы управления в виде КСК, ПКСК и иные после 1 июля 2022 года прекращают свою деятельность и должны пройти процедуру ликвидации. Собственникам квартир и нежилых помещений необходимо до указанного срока провести общее собрание, где должен быть рассмотрен вопрос об избрании новой формы управления — ОСИ или ПТ, избрать председателя ОСИ или доверенное лицо ПТ. Они избираются сроком на один год. Среди собственников квартир, нежилых помещений надо выбрать ревизионную комиссию и членов Совета дома. Те и другие избираются в количестве не менее трёх человек сроком на три года.

— Где взять учредительные документы, которые нужны для создания ОСИ? Куда можно обратиться с вопросами?

— Если жильцы избрали форму управления в виде объединения собственников имущества, то для регистрации в органах юстиции им необходимо сдать заявление установленного образца, устав в двух экземплярах, на двух языках, протокол собрания со всеми листами голосования. Они должны быть прошиты и пронумерованы. Также должна быть оплата госпошлины в размере 1 МРП. За предоставлением документов согласно типовым формам можно обратиться в отдел жилищных отношений по адресу: Усть-Каменогорск, улица Тургенева, 30, кабинет 102. Мы работаем с понедельника по пятницу с 9.00 до 18.00, перерыв на обед с 13.00 до 14.00. Можно подходить в любое время. Наши консультанты предоставляют пакет документов. Телефон для справок: 60-98-66.

— Первоначально мы проголосовали за простое товарищество. Но прочитали в газете, что ОСИ — более надёжная форма управления. Можно ли изменить своё решение и создать ОСИ вместо ранее созданного ПТ? Есть ли процедура, позволяющая оформить это решение?

— Форму можно менять. Если жильцы ранее выбрали форму простого товарищества и зарегистрировались в отделе жилищных отношений, а позднее захотели перейти на ОСИ, то необходимо также составить протокол общего собрания и листы голосования. На повестку дня выносится вопрос перехода на ОСИ. Совет дома и ревизионная комиссия могут оставаться те же самые. Только следует пройти регистрацию в органах юстиции.

— Может ли дом закрепить за собой какие-то земельные участки при регистрации ОСИ? Скажем, те, на которых уже находятся погреба, сараи, какие-то надворные постройки? Если да, то что для этого нужно?

— При регистрации ОСИ нет необходимости регистрировать объект кондоминиума. Это отдельная процедура. Но в дальнейшем она тоже должна быть проделана. Земельный участок, на котором стоит дом, должен быть зарегистрирован через ЦОН. Оформление придомовой территории идёт через местные исполнительные органы, но не в собственность. Нужно обратиться в отдел земельных отношений и заключить договор аренды придомовой территории сроком на пять лет. И каждые пять лет продлевать его.

Для домов, которые строятся и сдаются сейчас, согласно Закону "О жилищных отношениях", это должен сделать застройщик. В течение 30 календарных дней после подписания акта ввода в эксплуатацию застройщик обязан провести регистрацию объекта кондоминиума. Он не имеет права проводить продажу квартир, пока объект не будет зарегистрирован.

— После перехода на новую форму управления мы должны будем создать два счёта: текущий — на управление и текущие расходы и накопительный — на капитальный ремонт дома. Где, когда и в какие сроки они должны быть созданы?

— После регистрации ОСИ в органах юстиции и в ЦОНе по истечении двух недель председатель ОСИ обязан открыть текущий и накопительный счета в банках второго уровня. Это можно сделать в любом банке, который покажется ему удобным, где понравится комплекс предоставляемых услуг. ПТ также должны открыть счёт по истечении двух недель в банке второго уровня — только на физическое лицо.

— Какие на сегодня установлены тарифы на управление многоквартирным жилым домом (текущий счёт) и на капитальный ремонт (накопительный счёт)?

— Для накопительного счёта Законом "О жилищных отношениях" утверждён тариф в размере 0,005 МРП. На 2022 год это составляет 15,3 тенге с одного квадратного метра. Текущий счёт предназначен для эксплуатационных расходов. После перехода на новую форму управления жильцы сами утверждают свой тариф на текущие расходы, но исходить он будет от минимального, установленного по городу. На сегодняшний день минимальный тариф по городу Усть-Каменогорску находится на согласовании. Когда будет принято решение маслихата, мы оповестим население о его размерах. Согласно Закону "О жилищных отношениях", минимальный тариф утверждается ежегодно. То есть его каждый год будет утверждать городской маслихат с учётом инфляции. Сегодня в уже созданных ранее ОСИ тарифная ставка в среднем по городу составляет 50 – 60 тенге с квадратного метра.

— Когда, при каких условиях и для каких работ дом может воспользоваться своими средствами с накопительного счёта? Какие документы для этого нужны?

— Накопительный счёт предназначен именно для капитального ремонта: инженерной инфраструктуры, фасада, крыши. Председатель должен мониторить поступления на счёт. Если средств хватает, допустим, на замену какой-то инженерной инфраструктуры, собрание может решить, что эти работы будут производиться за счёт накопленных средств. Это оформляется протоколом собрания. Прежде чем принять решение о ремонте, надо будет нанять организацию, которая посчитает износ, докажет, что необходимо что-то заменить, составит дефектный акт и сметный расчёт. На основании дефектного акта дом имеет право принять решение. При недостаточности средств для необходимых работ собираются целевые взносы. Также можно взять заём на эти цели в банке, но это уже на усмотрение собственников квартир и нежилых помещений. 

— У нас в доме сейчас нет старшего. А нам теперь надо избрать председателя или доверенное лицо ПТ. Какими знаниями должен обладать председатель ОСИ? И где эти знания можно будет получить? И что будет, если мы так и не найдём человека, который мог бы взять на себя эти обязанности?

— Председатель ОСИ должен знать свой дом: инженерные сети, кровлю, технические этажи, узлы, акты разграничения. В настоящее время предусмотрено обучение только управляющих домом либо руководителей управляющих компаний. Они получают сертификаты после прохождения соответствующего обучения. Если у председателя ОСИ имеется такое желание, он также может пройти обучение. Оно проводится онлайн.

Ранее в законе было предусмотрено, что местный исполнительный орган вправе назначить орган управления в доме, где не смогли выбрать председателя. Но позднее данную статью исключили. Здесь вопрос пока остаётся без решения. Придётся выбирать. У нас предусмотрено законом создание управляющих компаний, которые должны заниматься объектом кондоминиума, и сервисных компаний, которые будут обслуживать дома. 

— Какие договоры должен будет заключить председатель ОСИ для того, чтобы дом не оказался без обслуживания? В какие сроки это надо сделать?

— После избрания председателя ОСИ мы приглашаем его в отдел жилищных отношений, объясняем, как создать смету расходов, как оформлять протоколы, куда пойти и какие договоры заключить. После регистрации в органах юстиции председатель ОСИ должен будет перезаключить все договоры с коммунальными службами: Шыгысэнерготрейдом, Водоканалом, Тепловыми сетями, мусоровывозящей организацией, с лифтовой компанией, если в доме есть лифт. Нужно заключить договор с аварийной службой. Обслуживать дом будет та аварийная служба, с которой есть договор. Все жильцы должны знать её адрес и телефоны. Каждый дом заключает договор с сервисной компанией, которая будет предоставлять услуги дворника, слесаря-сантехника, электрика, уборщицы. Дворника и уборщицу ОСИ берёт на постоянную работу, остальные услуги оплачиваются по акту выполненных работ либо на тех условиях, которые прописаны в договоре с сервисной компанией.

Договоры, которые до создания ОСИ имелись в КСК, избранный председатель перезаключает на себя. Это делается сразу после регистрации. Председатель ОСИ выбирается на один год. Если жильцы оставляют его на следующий срок, то договоры с ним автоматически пролонгируются. Если председатель меняется, он уведомляет коммунальные службы о смене. Смена председателя происходит через год с момента его назначения, в том же месяце, когда он был избран. К примеру, если его избрали 1 июня 2022 года, то работать он будет до 1 июня 2023 года. То есть перезаключение договоров не привязано к началу календарного года.

— Будет ли получать заработную плату председатель ОСИ? Кому ещё дом должен будет платить зарплату?

— Председателю ОСИ должна оплачиваться минимальная заработная плата. Либо зарплата в том размере, который установят члены ОСИ, но не ниже минимальной. При выборе членов ревизионной комиссии обязательно надо будет ввести в её состав человека, который знает бухгалтерию. Оплачивать ли работу Совету дома или бухгалтеру, это будет решение самих жильцов. Потому что эта сумма будет ложиться на самих собственников, включаться в эксплуатационные расходы, на которые они будут собирать деньги. Вопросы оплаты решаются на общем собрании. От ежемесячных объёмов платежей 30 процентов идёт на управление домом и 70 процентов на содержание дома. Из этого надо исходить. Если председатель ещё не на пенсии, надо будет делать за него пенсионные и социальные отчисления. Если бухгалтер будет наёмным работником, то он должен иметь какое-то свое ИП и платить налоги за полученный доход. Если ОСИ сдаёт какие-то площади в аренду, то он должен уплачивать с полученного дохода корпоративный налог. Это означает, что при создании ОСИ необходимо встать на учёт в налоговой инспекции.

— Есть ли уже какие-то успехи у ОСИ, которые были созданы ранее?

— Мы недавно проводили собрание с председателями ОСИ и узнали, что, например, в доме по адресу: улица Егорова, 4, провели полностью работу по замене 80 задвижек к отопительному сезону. Они же установили видеокамеры, энергосберегающие лампы. Сейчас планируют полностью заменить в подвале систему холодного водоснабжения. В доме № 29 на улице Пермитина установили видеокамеры, детскую площадку. Выделены средства на освещение. В домах по адресам: Егорова, 31, Космическая, 8, идёт стопроцентная оплата. В последнем проведены работы по замене сетей холодного водоснабжения. Когда люди видят, что у них проводятся работы, они охотно эксплуатационные взносы делают.

— Что изменится для обычного жителя многоквартирного дома с переходом на новые формы управления? 

— Законодательство предусматривает активное участие в собраниях собственников квартир и нежилых помещений по вопросам содержания и управления многоквартирным жилым домом. Люди должны хотя бы присутствовать на собрании и участвовать в решении либо финансовых вопросов, либо в обслуживании дома.

Ирина Плотникова