В Усть-Каменогорске пытаются понять, как должна работать новая жилищная реформа
Недавно в Казахстане стартовала очередная попытка перезапустить Закон «О жилищных отношениях». Вводится новая форма управления. Меняется статус КСК. Вводятся штрафы за невыполнение жилищного законодательства. Однако на данный момент даже госорганы не до конца понимают, как должна работать новая система. Какие правовые дыры обнаружились в реформе и как это может отразиться на жителях многоквартирных домов, анализировали на заседании Комитета по вопросам ЖКХ при Общественном совете ВКО.
Штрафы есть, а подзаконных актов нет
С 15 сентября 2025 года жители многоквартирных домов в Казахстане живут в новой реальности, где отсутствует такая форма управления, как простое товарищество (ПТ). Эту форму выбрали для себя 384 многоквартирных дома в Усть-Каменогорске. Ещё 334 дома зарегистрировали объединение собственников имущества (ОСИ). Итого на новые формы управления перешли с 2019 года 718 домов из 1815. Остальные предпочли остаться под крышей КСК или управляться кондоминиумом. Всё это время пытались ликвидировать КСК по всей стране, угрожая в случае несогласия жильцов проводить эту процедуру по суду.
Новая редакция жилищной реформы вроде бы отступилась от КСК. Ликвидации больше не требуют. А вот вместо ПТ жителям придётся перейти на новую форму управления — НСУ (непосредственное совместное управление).
— Сейчас КСК остаётся как субъект управления, — комментирует заведующая сектором жилищной инспекций ГУ «Отдел жилищных отношений города Усть-Каменогорска» Кымбат Абышева. — Все участники КСК должны протокольно оформить, что они остаются на данном субъекте управления, создав одну из форм управления: либо ОСИ, либо НСУ. НСУ до 36 квартир имеют право сами управляться, без привлечения субъекта управления. А если больше 36 квартир, субъекты управления обязательны — в виде КСК, наёмного управляющего или управляющей компании. В НСУ ни председателя, ни совета дома не нужно. Просто прописываем себя как НСУ и заключаем договор с КСК. 36 квартир — это управляемое количество квартир. ОСИ также остаётся, просто полномочия председателя продлили на три года.
Но пошаговой инструкции по переходу ПТ в НСУ или ОСИ до сих пор не видели не только жители, но даже сотрудники городского отдела жилищных отношений. Её еще не разработали.
Новая реформа обязала КСК перерегистрироваться в качестве субъекта управления. Напомним, что до настоящего времени эта структура сочетала в себе функции управления и сервиса. Но правовые тонкости перехода председателям КСК также неясны.
— В КСК есть работники. Как с ними быть? Как ликвидация пройдёт? — задаёт вопросы депутат городского маслихата, председатель КСК «Восток 39» Алла Лоскутова. — Будем ли мы после перерегистрации являться правопреемниками КСК? Об этом не написано в законе.
Вопрос преемственности больной — из-за долгов, которые многие жильцы так и не отдали своим КСК. В отделе жилищных отношений поясняют, что закон обратной силы не имеет, и КСК даже после перерегистрации смогут в течение трёх лет судиться со своими должниками.
Тёмным представляется на данный момент вопрос налогообложения новых субъектов управления. Сегодня никто не знает, каким будет ОКЭД (Общегосударственный классификатор видов экономической деятельности) новых КСК. Какие налоги они должны будут платить после перерегистрации, сотрудники департамента госдоходов по ВКО пояснить пока затрудняются.
Зато по новому закону вводятся штрафы для председателей ОСИ, КСК и руководителей управляющих компаний. Они должны будут раскошелиться на 50 МРП (184 600 тенге), в частности, если не будут открыты текущий и накопительный счета на каждый дом.
— По закону мы уже должны штрафовать, и в то же время на перерегистрацию КСК год даётся, — недоумевает Кымбат Абышева. — Тогда на год должен быть мораторий. Эти моменты непонятны.
В общем, механизмы реализации реформы пока не разработали, а санкции за их нарушение уже ввели.
Управлять или чинить?
Вводя ОСИ вместо КСК, государство предполагало искоренить воровство и сделать управление многоквартирными жилыми домами (МЖД) более прозрачным. На практике оказалось, что многие ОСИ, возглавляемые недобросовестными председателями, точно так же стали ареной боёв, иногда даже рукопашных. В Усть-Каменогорске уже есть ОСИ, ликвидированные по суду. И создать на их месте новые — нарушить судебное решение.
Находить, как того требует реформа, каждые три года по 1815 грамотных и честных управленцев для МЖД — выглядит, как утопия. Ликвидация КСК может повлечь настоящий вакуум управления. Особенно когда председателей ОСИ начнут штрафовать на огромные суммы. А есть ведь ещё проблема ремонтов.
КСК возникли в 1990-х годах после того, как государство оказалось не в состоянии содержать жилой фонд и упразднило жилищно-коммунальные отделы, которые ранее этим занимались. КСК по сути приняли на себя функции ЖКО и худо-бедно содержали многоквартирные дома более 20 лет. Хотя отнять у них право оказывать услуги по ремонту власти пытались с самого начала.
— Разделение управления и сервиса — это ещё закон 1997 года был, — вспоминает директор ТОО «Ленина 50» Ольга Умарова. — Его реанимировали в 2004 году, потом в 2011 году. Но как-то не приживается. Предполагается, что бизнес придёт и начнёт, засучив рукава, наше жильё приводить в порядок. Но бизнес пойдёт туда, где можно извлечь хоть какую-то прибыль. При доходах наших собственников прибыли у нас извлечь невозможно. Каким образом можно дом привести в порядок? Никаким. На сегодняшний день его только можно поддерживать в состоянии, чтобы он совсем не умер. Меняя то, что пришло в негодность, за счёт целевых взносов.
Между тем очевидно, что жильцам удобнее вызвать слесаря или электрика через КСК, чем разыскивать их где-то самостоятельно. Новая редакция реформы дала право ОСИ содержать этих работников, но почему-то отказывает в этом КСК.
Упразднение КСК или лишение их права оказывать услуги сервиса имеет смысл лишь в том случае, если на рынке присутствует достаточное количество сервисных компаний. В Усть-Каменогорске же на сегодняшний день, по данным отдела жилищных отношений, насчитывается восемь управляющих компаний и не более 16 сервисных. И это на 1815 домов. В таких условиях имеющиеся сервисные компании либо станут монопольными владельцами рынка, либо, что вероятнее, попросту не справятся с поддержанием жизнеспособности нашего ветшающего жилого фонда. Тогда как реформа, напомним, предполагает его реанимацию.
При этом разделение управления и сервиса по разным организациям — это двойное налогообложение. Которое опять ляжет на плечи жильцов. Условно говоря, там, где платили 60 тенге, станет 120.
Счета — обязанность без выгоды
Основная идея всей жилищной реформы с 2019 года сводится к тому, что каждый многоквартирный дом должен иметь помимо текущего счёта на эксплуатацию ещё и накопительный — на будущий ремонт дома. Но парадокс в том, что накопить сколько-нибудь крупную сумму большинство домов в Усть-Каменогорске никогда не смогут. Ведь эти счета — не депозитные, на них не «капают» проценты. Зато инфляция и банковское обслуживание регулярно подтачивают вносимые суммы.
— Эти игрища со счетами, по моему мнению, лоббируются банкирами, — предполагает Ольга Умарова. — Чтобы банки могли получить ещё какие-то доходы. На этих накопительных счетах в масштабах республики будут хорошие деньги аккумулироваться. Дивидендов никаких с этого счёта нет. Просто банк будет денежку снимать за ведение. Всё это время деньги в распоряжении банка, они работают.
Общественники Усть-Каменогорска произвели свои подсчёты и пришли к выводу, что ОСИ могут быть рентабельны на площади 15 тысяч квадратных метров. Это современные многоэтажки из нескольких корпусов. Но у нас основную массу жилого фонда составляют пятиэтажки. Даже в самой крупной из них — на 120 квартир — не более пяти тысяч квадратных метров.
В городском отделе жилищных отношений проблему невозможности накоплений средств на ремонт в сложившихся условиях также хорошо понимают.
— Министр финансов сказал, что именно по счетам некоммерческих организаций будут рассматривать, можно ли их сделать депозитными, — комментирует Кымбат Абышева. — Эти деньги ведь хранятся годами.
Но, как говорят в народе: «Обещать — не значит жениться». Пока вопрос о гарантии для накопительных счетов и возможность получать по ним проценты государством не решён. Остаётся привычный вариант — целевые сборы, которые собираются в экстренном порядке, когда что-то приходит в негодность. Новая редакция реформы эти сборы узаконила. Но... идти они должны также через специальный счёт. Собирать деньги наличными запрещено.
Смысл нововведения в том, чтобы убрать «чёрные кассы» и сделать движение денег прозрачным. Но на практике банки берут комиссии за ведение счёта. Жильцы часто сопротивляются внесению денег, опасаясь, что счета заморозят. А председатели считают, что на мелочь типа лампочки в подъезде удобнее собрать наличными.
Будущее туманно
После тщательного анализа новая редакция жилищной реформы, к сожалению, выглядит не менее сырой, чем все предыдущие. Очередные требования, выставляемые законом, множатся без конкретных механизмов их реализации. В этих условиях многие председатели КСК высказываются в том духе, что проще окончательно закрыться, чем пытаться догнать нововведения. Другие уповают на то, что государство в очередной раз дало им год на перерегистрацию. А там, глядишь, и новый закон подоспеет. Который, может быть, будет базироваться на земных реалиях, а не витать на уровне прекрасных идей.
Пока же вместо ясных правил — коллизии. Вместо рынка услуг — пустота. Вместо стимулов для управляющих — угрозы штрафов. Общественники Усть-Каменогорска опасаются, что реформа в её нынешнем виде может ускорить деградацию жилого фонда. Даже сами госорганы признают: у них нет ответов на многие вопросы, ключевые подзаконные акты ещё не готовы. Сегодня и жители, и КСК, и ОСИ остаются в подвешенном состоянии — между старой системой, которую пытаются упразднить, и новой, которую пока никто не умеет реализовать.
Ирина Плотникова