Может ли арендодатель поднять плату за квартиру без предупреждения?

После объявления частичной мобилизации в РФ в Казахстан массово поехали эмигранты. Наибольшее количество приезжих пришлось на приграничные города, в том числе на Усть-Каменогорск. Наплыв иностранцев отразился на чувствительном к внешним факторам рынке недвижимости. Съемные квартиры моментально взлетели в цене. Тем, кто искал жилье, пришлось отказаться от этой идеи или снизить запросы к будущему месту жительства. А те, кто уже снимал жилье, столкнулись с повышением арендной платы.

Всё выше и выше

По данным портала Krisha.kz, в конце августа 2022 года средняя стоимость помесячной аренды однокомнатной квартиры в Усть-Каменогорске составляла 100 000 тенге. Двухкомнатную можно было снять за 130 000 тенге. А 21 сентября в России объявили о частичной мобилизации населения. С этого момента в Казахстан потянулись желающие избежать призыва. Особенный их наплыв наблюдался в приграничных городах.

Приезжие создали спрос на арендное жилье и "раскачали" остро реагирующий на внешние факторы рынок. В результате уже к 28 сентября средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Усть-Каменогорске составила 120 000 тенге, двухкомнатной — 150 000 тенге. К 12 октября цены поднялись до отметки 125 000 тенге за "однушку" и 180 000 тенге за "двушку".

Но если в некоторых городах за резким взлетом цен на съемное жилье последовало их падение, то в Усть-Каменогорске удорожание продолжилось.

"В Казахстане, в тех городах, где произошёл арендный ажиотаж в первые недели после объявления о частичной мобилизации в РФ, начали снижаться арендные ставки. Отрицательная динамика наметилась в семи городах, в том числе в Петропавловске, Актобе, Павлодаре, Уральске, Астане, Костанае и Атырау, — сообщил портал Krisha.kz 12 октября. — При этом аренда подорожала в Алматы, Актау, Караганде, Усть-Каменогорске, Шымкенте".

Одной ногой на улице?

Повсеместное повышение стоимости аренды стало причиной серьезных тревог для тех, кто уже снимает жилье. Может ли арендодатель повысить ценник? И имеет ли он право выселить арендаторов, если повышенная сумма аренды окажется им не по карману?

Юрист из Усть-Каменогорска Алексей Божков объясняет: все зависит от того, заключали ли стороны договор.

— Если вы арендатор, в ваших интересах заключать договор аренды жилья, — говорит специалист. — В этом случае (при наличии документа – прим. автора) выселение производится путем расторжения договора, а расторгнут он может быть либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Основанием для расторжения служат существенные нарушения условий договора одной из сторон.

В случае, если собственник решит выселить квартиросъемщиков без предупреждения и даже примет для этого какие-либо меры, его действия могут попасть под статью 389 Уголовного кодекса РК "Самоуправство".  

— Если нет договора — это будет спорная ситуация. Если был договор, на мой взгляд, это будет самоуправство, если арендатора выселят без расторжения, — поделился своей точкой зрения Алексей.

А на портале Krisha.kz указывают, что при отсутствии между сторонами письменного договора действует устный.

"Как показывает практика, многие собственники не хотят подписывать документ. Однако и устный договор между собственником и арендатором правомочен. Такие отношения регулируются Гражданским кодексом РК, Особенной частью, — сообщает портал. — Когда нет письменного документа, то повышать плату собственник может не более одного раза в год (статья 546 ГК РК, Особенная часть). Между владельцем и арендатором заключается дополнительное соглашение".

При этом арендатор вправе не согласиться с увеличением, особенно если условия проживания ухудшились. Тогда спор нужно решать в суде.

"Прекратить действие устного договора можно после письменного предупреждения за один месяц", — уточняет портал.

В чистом виде

Договор аренды — страховка от непредвиденных ситуаций и владельца, и арендатора. Единый портал интернет-ресурсов государственных органов (ЕПИР ГО) РК советует перед подписанием договора проверить документы, удостоверяющие собственника квартиры, и проследить, чтобы в договоре аренды был вписан именно он либо человек с нотариально заверенной доверенностью от собственника.

"Изучите договор внимательно, попросите внести недостающие пункты. Можно заключить дополнительное соглашение", — рекомендуют на ЕПИР ГО.

Если не предусмотреть какие-либо важные моменты, в будущем они могут стать лазейкой для расторжения договора.

Список условий, которые важно задокументировать:

• данные, удостоверяющие личность обеих сторон (ФИО, ИИН);
• стоимость ежемесячной платы в тенге с фиксированной ставкой на определённый срок (чаще всего на 12 месяцев);
• когда и каким способом будет проводиться оплата, а также сумма залога и условия его возврата;
• время, за которое собственник обязуется уведомить арендатора о выселении или повышении платы (обычно 30 дней);
• срок действия и основание для расторжения договора, а также материальная ответственность обеих сторон за неисполнение или нарушение договора, чтобы собственник не смог вас выселить в любой момент;
• частота, дата и время месячных посещений арендодателя для проверки состояния квартиры (также стоит внести правила на количество телефонных звонков);
• количество человек, которые будут жить в квартире с указанием данных, удостоверяющих их личность (при необходимости впишите разрешение на содержание домашних животных);
• ответственность владельца за проведение ремонта, починку сантехники, исправность системы отопления, газо-, электро- и водоснабжения и т. д.;
• кто и какие коммунальные услуги будет оплачивать (если хозяин обязуется предоставить бесплатный интернет, пункт должен присутствовать в документах);
• ответственность арендатора за порчу имущества и обязанность вернуть его арендодателю в первоначальном состоянии с учётом нормального износа за прожитое время.

К договору нужно приложить акт приёма-передачи с описью мебели, бытовой техники, их состояния и дефектов, которые были замечены во время осмотра. Укажите состояние жилья, труб, сантехники, наличие или отсутствие ремонта.

В начале октября в Министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК сообщили, что в стране разрабатывают новый механизм арендного жилья с правом выкупа.

— По его условиям, очередники, перешедшие в аренду с выкупом, могут не вносить первоначальный взнос. Ежемесячная плата по аренде с выкупом в среднем составит 70 – 80 тысяч тенге в крупных городах, 60 тысяч тенге — в остальных регионах, — уточнил представитель министерства Бауыржан Кабдол в ходе брифинга.

Возможно, такое включение государства поможет изменить ситуацию с непропорционально высокой по отношению к зарплатам граждан стоимостью арендного жилья в некоторых городах Казахстана. Ну а пока людям, не имеющим собственных квартир, остается лишь затягивать пояса потуже и считаться с растущими аппетитами рынка.

Елизавета Седых