Что делать, если работа КСК вас не устраивает

Без преувеличения, главной драмой нашего времени можно назвать проблемы с КСК. Ежемесячно мы платим по нескольку тысяч тенге в качестве взносов на содержание дома, а состояние городской недвижимости оставляет желать лучшего. Но несколько десятков квадратных метров жилья — это главное достояние горожанина. Поэтому давайте посмотрим, что можно сделать в этой ситуации. Руководитель отдела жилищной инспекции Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев расскал YK-news.kz, как взаимодействовать с КСК и на что имеет право собственник жилья.

Зачем нужен кондоминиум?

Кондоминиум — форма собственности на недвижимость, когда квартиры принадлежат определенным хозяевам, а общее имущество (лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы) — всем собственникам квартир данного дома вместе. При этом нельзя точно выделить, какой конкретно частью крыши или придомового участка владеет каждый член кооператива. Они — общедомовая собственность.

Несмотря на то что закон называет регистрацию кондоминиума обязательной, около двухсот из более чем полутора тысяч многоэтажек Усть-Каменогорска ее не имеют. Это значит, что собственники квартир в таких домах не смогут:

1. участвовать в программе модернизации 2020 (она дает возможность в рассрочку отремонтировать дом — починить крышу, отделать фасад, установить новый лифт и тому подобное);
2. открыть в банке счет на дом и перечислять на него взносы в КСК (эти средства не попадут в "общий котел" кооператива, а будут потрачены исключительно на ваш дом);
3. открыть в банке сберегательный счет — и потихоньку копить на грядущие нужды вроде капремонта;
4. взять в безвозмездную аренду дворовую территорию (что исключит возможность строительства посреди двора очередного торгового центра или особняка);
5. сдавать в аренду коммерческим структурам подвалы, стены (под рекламу) и за счет полученных средств уменьшать свои расходы на содержание дома;
6.  при сносе домов получить от застройщика деньги не только за квартиру, но и за свою долю в общедомовом имуществе. Важнейшую часть в этом имуществе составляет земельный участок под домом и земля в пределах выделенной придомовой территории (как правило, это земля на расстоянии нескольких метров от стен дома).

Все эти возможности дает кондоминиум. Зарегистрировать его относительно несложно: требуется протокол собрания собственников жилья, в котором отмечено согласие более чем половины собственников. В том же протоколе обозначается уполномоченный представитель, который согласен отправиться в департамент юстиции со списком необходимых документов. Перечень документов можно узнать в ЦОНе или прочесть на портале egov.kz. Однако стоит иметь в виду, что регистрация потребует финансовых затрат.

Если не КСК, то кто же?

КСК — не единственный инструмент для содержания дома. При желании можно нанять управляющую компанию (ТОО или ИП), которая будет выполнять все функции КСК. Новостройки в Усть-Каменогорске чаще всего содержатся именно так. Управляющая компания (сокращенно УК) работает по договору с каждым из собственников квартир или с уполномоченным представителем дома — например, со старшим по дому.

Можно вовсе никого не нанимать, а жить отдельным домом. Кондоминиум может собирать ежемесячные взносы, а может от случая к случаю прибегать только к целевым сборам: нужно подготовить дом к зимнему сезону — сложились, наняли слесарей. Потом ни копейки не сдают до очередного случая. Чаще всего по такому принципу обслуживаются сталинские двухэтажки, но есть в областном центре и с десяток пятиэтажек, которые предпочли для себя "автономное существование".

Что лучше — КСК, УК или отдельный кондоминиум?

В Усть-Каменогорске на 164 КСК действуют 206 отдельных кондоминиумов и 26 управляющих компаний. У каждой формы есть свои достоинства и недостатки. Назовем лишь несколько факторов:

• КСК и ТОО обязаны тратиться на зарплату персонала, а значит, и на соцналог и прочие отчисления. Организации требуется контора, офисная техника, которую надо обслуживать, и тому подобное. На все это может уходить львиная доля (до 80 процентов) ежемесячных взносов в КСК. У кондоминиумов такого нет: старший по дому работает на общественных началах или за то, что не платит свою долю целевых взносов. Кроме того, не стоит забывать, что ТОО (УК) или ИП — все же коммерческая структура, и ее главная задача — извлечение прибыли. А перед КСК или кондоминиумом таких задач не стоит.
• Расходы легче отследить, когда речь идет о доме на восемь или на 80 квартир, чем о большом КСК. Да и проблем с бумагами почти нет: часто такие кондоминиумы неофициально договариваются о разовых работах с отдельными слесарями, а не с сервисными компаниями. С другой стороны, поскольку в кондоминиуме все основано на доверительных началах, к выбору кандидатуры старшего по дому придется отнестись крайне серьезно.
• Зато благодаря своим размерам (в Усть-Каменогорске есть гигантские КСК на 20 и более домов) кооперативы имеют возможность "перебрасывать" деньги с одного дома на другой. Таким образом, ни один дом не остается без подготовки к зимнему сезону, даже если не собрано достаточно средств. Да и содержать обслуживающий персонал в складчину дешевле.
• С неплательщиками легче бороться организации, чем кондоминиуму. КСК или ТОО может подать в суд на должника. А кондоминиум — не юридическое лицо. Чтобы судиться с нерадивым соседом, каждый член кондоминиума должен подать на него отдельный иск, что весьма маловероятно.

В Законе "О жилищных отношениях" сказано, что каждый кондоминиум может выбирать для себя любую законную форму управления. Если форма управления объектом кондоминиума не определяется в течение трех месяцев, жилищная инспекция вправе предложить жителям свой вариант решения проблемы.

Имеют ли право собственники квартир самостоятельно проверять финансовую документацию в КСК?

Даже если на собраниях зачитывается отчет о доходах и расходах КСК, на слух, стоя во дворе, мало кто способен что-то понять в потоке цифр. Чтобы вникнуть в суть, можно обратиться в КСК с просьбой предоставить квартальный или годовой отчет на руки. Другой вариант — прочесть его на портале жилищной инспекции kdmyk.kz. Не нашли этот документ на сайте? Поставьте на ближайшем собрании вопрос о том, чтобы кооператив выкладывал свой отчет в интернет. Жилищная инспекция не вправе принудить председателя выкладывать отчетность на портал, а собственники как члены и учредители могут это сделать.

Подозреваете, что отчет составлен недобросовестно? Если вы собственник жилья и член КСК, значит, вы — один из учредителей этого кооператива. Следовательно, имеете право на получение полной информации о финансовой деятельности вашей организации. Обратитесь к руководителю КСК в устной или письменной форме с просьбой предоставить вам нужные бумаги. Вынести их из офиса вам вряд ли дадут, а вот просмотреть их прямо в конторе вы имеете право. Вообще, эту сторону работы КСК проверяет специально избранная ревизионная комиссия. Но если вы и ей не доверяете, можно инициировать альтернативную проверку.

Как это сделать? На собрании собственников квартир (можно от одного дома, а не всего КСК) вы протоколом оформляете создание новой комиссии и обращаетесь в КСК (можно письменно — в течение 15 дней вам должны предоставить письменный ответ). Возникли проблемы? Можно пожаловаться в жилищную инспекцию (телефон жилищной инспекции Усть-Каменогорска — 26-00-61) , в городскую прокуратуру или в полицию — на нарушение прав собственника. Разумеется, во всех случаях будет лучше, если вы предоставите в органы протокол собрания, переписку с КСК, заявление с подписями нескольких соседей и другие доказательства основательности вашего обращения. Ни один из упомянутых органов не станет проверять финансы КСК, зато поможет вам получить от председателя нужные бумаги.

Кто входит в правление КСК?

Правление — это выборный орган, который должен управлять кооперативом: составлять сметы на год и на конкретные работы, следить за использованием средств, представлять жильцам ежеквартальную отчетность и т. п. (подробно о правах и обязанностях членов правления можно прочесть в Законе РК "О жилищных отношениях").

Главное: правление не принимает существенных решений, а только готовит проекты, которые утверждаются (или отклоняются) на общем собрании собственников квартир. По сути, это представители от рядовых членов, которые обязаны следить за работой КСК. Но на практике председателем правления часто становится председатель КСК, который подбирает в состав правления "удобных" для себя людей. В итоге вся власть концентрируется в руках председателя. Так бывает часто, но не всегда.

Если вы не согласны с составом или действиями правления кооператива, то как собственник жилья вы вправе поднять вопрос о переизбрании этого органа на ближайшем собрании. Как часто можно менять членов правления, на каких условиях и в каком количестве они работают, сказано в уставе данного КСК. Каждый вправе получить этот документ для ознакомления.

Ольга Пинэко-Скворцова