В Казахстане утверждены новые правила управления объектом кондоминиума
Изменения в Законе «О жилищных отношениях» были внесены 14 сентября 2025 года. Ровно месяц спустя были сформулированы изменения в Правилах по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Этот подзаконный акт ответил на некоторые вопросы жилищной реформы, которые оставались неясными после того, как простое товарищество (ПТ) заменили на непосредственное совместное управление (НСУ). Новые тонкости управления обсуждались на заседании Комитета по ЖКХ при Общественном совете ВКО.
Фундамент, сети и двор
Новое жилищное законодательство оставило только две возможные формы управления объектом кондоминиума — ОСИ и НСУ. Иных вариантов не предусмотрено. Те дома, которые ранее управлялись простым товариществом, должны вновь выбирать иную форму управления.
Важное изменение касается формулировки ОСИ. Ранее требование звучало жёстко: один дом — одно ОСИ. Новая формулировка звучит иначе:
«В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно объединение собственников имущества» (цитата из закона).
Таким образом, одно ОСИ могут создать жильцы нескольких корпусов жилого комплекса, если их связывают единые коммунальные сети. В Усть-Каменогорске нередки случаи, когда несколько домов делят одно дворовое пространство. Получается, что они также имеют право объединиться, чтобы не конфликтовать по поводу общего двора?
— Делим ли земельный участок, определяется на основании акта земельного участка, — поясняет руководитель отдела контроля в сфере регистрационной службы и регистрации некоммерческих организаций Департамента юстиции ВКО Арайлым Калимолдина. — В этом акте указывается кадастровый номер. Нам его предоставляют, мы проверяем. На неделимый участок присваивается один регистрационный код адреса. Если участок делимый, база не пропустит регистрацию одного ОСИ из нескольких домов. Хотя эти документы не входят в перечень необходимых при регистрации, нам приходится их запрашивать.
Объединение собственников имущества должно иметь председателя, избираемого сроком на три года. В его обязанности входит хранение копий всей документации по дому, печати, ключей и кодов доступа во все помещения. Он обязан составлять списки жильцов, регистрировать ОСИ в органах юстиции, открывать текущий и накопительный счета на дом, обеспечивать безопасное функционирование всех систем, организовывать исполнение всех решений общего собрания и отчитываться перед жильцами за расходование средств. К тому же новые поправки в закон внесли положение о штрафах, которые могут быть наложены на председателя ОСИ, КСК и руководителей управляющих компаний. Штраф в размере 50 МРП (184 600 тенге) вводится, в частности, за отсутствие текущего и накопительного счетов на каждый дом.
Сами или через посредника
Не удивительно, что в таких условиях некоторые дома годами не могут найти у себя жильца, который хотел бы возложить на себя груз ответственности. В Усть-Каменогорске существуют МЖД, которые не перешли на новые формы управления и не избрали председателя. Для таких домов появился иной вариант — НСУ.
Непосредственно управлять домом возможно в том случае, если число квартир в нём не превышает 36. Если квартир больше, НСУ также возможно, просто управление домом придётся доверить какому-либо субъекту управления. Помимо управляющей компании, это может быть и КСК.
Согласно новой редакции Правил, «непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, где количество квартир, нежилых помещений менее тридцати шести, может осуществляться без открытия текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня и привлечения субъекта управления объектом кондоминиума».
Для создания НСУ не потребуется даже избирать председателя, если такой кандидатуры у жильцов нет.
— Можно создать НСУ, и без ответственного лица заключать договор с субъектом управления напрямую, на основании протокола собрания, — поясняет заведующая сектором жилищной инспекции Отдела жилищных отношений Усть-Каменогорска Кымбат Абышева. — Для этого нужен просто представитель НСУ. В протоколе написано, что дом доверяет функции управления управляющей компании или КСК.
При этом в Правилах оговорено, что индивидуальное заключение договоров между жильцом и субъектом управления не допускается. Иными словами, нанять управляющую компанию жильцы могут только по решению общего собрания, оформленного протоколом.
В том случае если НСУ размером до 36 квартир решает управлять домом самостоятельно, то жильцы должны оформить на ответственное лицо нотариальную доверенность для заключения договоров с организациями, осуществляющими тепло-, энерго- и водоснабжение.
Управлять и содержать?
Одним из самых существенных изменений в последних Правилах стало разрешение вновь соединять в одних руках функции управления и сервиса. Напомним, что ранее борьбу с КСК вели именно под предлогом разделения этих функций. Теперь ОСИ наделили управленческими функциями и разрешили иметь обслуживающий персонал. Касается ли это положение КСК, которые действуют теперь в качестве субъектов управления, при чтении Правил остаётся неясным.
— Мы задавали этот вопрос разработчику реформы, — поясняет депутат городского маслихата, председатель КСК «Восток 39» Алла Лоскутова. — Он ответил, что если в законе это не запрещено, то разрешено. В законе такого пункта нет.
Госорганы Усть-Каменогорска согласились с тем, что КСК могут не только управлять, но и заниматься обслуживанием домов.
— Раньше в законе было ограничение, что содержать и управлять одновременно нельзя, — комментирует Кымбат Абышева. — Теперь его исключили. Но управленческую и сервисную деятельность должны осуществлять квалифицированные люди.
Согласно новым Правилам, управляющий многоквартирным жилым домом должен быть гражданином Республики Казахстан и иметь документ, подтверждающий его профессиональную квалификацию. Этот пункт вызывает много вопросов как у жильцов, так и у председателей сохранившихся КСК. В Усть-Каменогорске 1815 многоквартирных жилых домов. Получается, что каждые три года в городе необходимо находить людей, прошедших как минимум специальные курсы по управлению МЖД? Звучит как утопия.
Финансовый вопрос
Неизменным остаётся пункт об обязательном открытии на каждый дом двух счетов: текущего — для расходов на управление и содержание, и сберегательного — на капитальный ремонт. В Правилах чётко расписано, что входит в расходы по управлению домом. Установлен минимальный накопительный взнос на капремонт — 0,005 МРП за квадратный метр. Дополнительные целевые сборы вводятся только решением собрания.
Размеры взносов на текущий счёт определяются общим собранием. Но так, чтобы там были предусмотрены следующие статьи расходов: оплата труда председателя и бухгалтера; налоги, взносы и другие отчисления в бюджет; банковские услуги; расходы на содержание офиса (аренда, связь, интернет, канцелярские товары, оргтехника и расходники для неё); обязательное страхование работников от несчастных случаев; расходы, связанные с принудительным взысканием задолженности (нотариальные услуги, услуги почты, государственная пошлина и другое). Остальные статьи расходов — плата за парковки, очистка дорог от снега и крыш от наледи и другие — жители должны согласовать между собой.
Право работать без открытия двух счетов остаётся только за НСУ численностью менее 36 квартир. Для НСУ с большим числом квартир эти счета открывают субъекты управления, с которыми они заключили договор. Сегодня в роли субъекта могут выступать КСК как общественные организации, а также частные управляющие компании, часть которых зарегистрированы как ТОО или ИП.
— Я могу открыть хоть 180 счетов, но все они будут считаться моей собственностью, не собственников квартир, — указывает на юридическую несообразность директор ТОО «Ленина 50» Ольга Умарова. — Если управляющая компания имеет статус ИП или ТОО, то люди отдают свои деньги частному лицу. С другой стороны, у меня, как юридического лица, уже есть один счёт. Зачем нести расходы на обслуживание всех этих счетов отдельно? Это всё ложится на собственников имущества. По факту, мы увеличиваем расходы на содержание банков и уменьшаем — на содержание самих инженерных сетей.
Но в этом вопросе, по мнению представителей городского отдела жилищных отношений, государство навстречу жильцам и управляющим компаниям не пойдёт. Иначе теряется главная цель — прозрачность движения денег.
— Управляющая компания подотчётна госоргану, который имеет право контролировать движение этих финансовых средств, — поясняет Кымбат Абышева. — На каждый дом — отдельный счёт. Если у управляющей компании несколько домов, то с каждого счёта пропорционально снимаются деньги, согласно утверждённой смете расходов. Берётся выписка из банка по каждому счёту — что поступило, что снято, на какие цели. Для собственников это очень удобно.
Теперь управляющей компании придётся отдельно заключать договоры на энергоснабжение, тепло- и водоснабжение. По логике это верно. Ведь дом может выбрать сегодня одну управляющую компанию, завтра — другую. Но заключение 1815 договоров — это колоссальная нагрузка не только на управляющие компании, но и на сами предприятия, оказывающие нам эти услуги.
— Это большая проблема для нас, — констатирует начальник абонентского отдела ГКП «Өскемен Водоканал» Ирина Миускова. — С каждым нужно отработать определённый пакет документов. Попасть в дом, чтобы снять показания с общедомовых приборов учёта часто не представляется возможным.
Согласуем с соседями
По новым правилам, житель, затеявший перепланировку квартиры, должен заручиться согласием двух третей собственников квартир и нежилых помещений. Впрочем, только в том случае, если затрагиваются несущие или ограждающие конструкции дома, общедомовые инженерные системы, общее имущество объекта кондоминиума, функциональное назначение квартир или нежилых помещений.
Если перепланировка предпринимается, чтобы обеспечить доступ к жилищу для инвалида, спрашивать письменного согласия соседей не нужно.
В любом случае перепланировка должна осуществляться в соответствии с законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Голосуем онлайн
В многоквартирных домах сложно найти помещение для общего собрания. А принимать решения по дому может только оно. Обычно председатели ОСИ или совет дома решают эту проблему путём поквартирного обхода с подписанием опросных листов. Теперь появилась возможность проводить голосование на электронной платформе.
Согласно новым правилам, все решения, отчёты и голосования могут проходить через электронные системы ЖКХ. Собственники выбирают такую платформу на собрании или делегируют этот вопрос совету дома.
— На данный момент есть электронные базы, которые проводят электронные опросы и собрания, — поясняет представитель отдела жилищных отношений. — Когда дом заключает договор с такой площадкой, надо проверить, интегрирована ли их база с юстицией. Чтобы не нести в органы юстиции протокол голосования. Насколько я знаю, у нас есть такие платформы, например «Yurta Dom».
Если жильцы примут решение заключить договор с такой платформой, им придётся включить в смету расходов и оплату её услуг. Впрочем, по закону голосование исключительно на электронной платформе не является обязательным. Как пояснили в городском отделе жилищных отношений, этот вопрос оставлен на усмотрение собственников имущества.
Отметим, что арендаторы не имеют права участвовать в голосовании и управлении объектом кондоминиума.
Реформа в сфере ЖКХ обещала сделать жизнь жильцов проще и понятнее. На деле же каждый дом теперь должен стать маленьким предприятием, где нужно считать, голосовать, отчитываться и отвечать за всё — от двора до крыши. Но, возможно, именно так и рождается настоящая культура домовладения.
Ирина Плотникова