Как будет реализована инициатива "7-20-25" и чего от неё ждать
По поручению Нурсултана Назарбаева в Казахстане разрабатывается новая ипотечная программа. Название "7-20-25" она получила, потому что подразумевает выдачу кредитов под семь процентов, с первоначальным взносом не более 20 процентов от стоимости жилья и на срок до 25 лет. Уникальный проект должен сделать ипотеку доступной для каждого работающего гражданина. Само собой, это вызвало массу вопросов. Как и кем будет осуществляться кредитование? Насколько выгодны условия? И самое главное — как это отразится на ценах на квадратные метры? Национальный банк планирует запуск проекта ко второму полугодию 2018 года и пока отказывается от подробных комментариев. Тем не менее некоторые заявления уже сделаны. Корреспондент YK-news.kz решил проанализировать имеющуюся информацию и ответить на основные вопросы.
Откуда деньги, Зин?
Больше всего вопросов вызывают обозначенные президентом семь процентов годовых. На сегодняшний день средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в казахстанских банках составляет около 15 процентов. Это включает в себя прибыль финансового учреждения, расходы на обслуживание кредита и уровень инфляции, который, по данным Министерства национальной экономики РК, в 2017 году составил 7,1 процента.
Нетрудно понять, что выдача кредитов под семь процентов чревата для любого банка не просто нулевой, а отрицательной доходностью. Логично, что ни один из них не возьмется за такое в действующих условиях. А значит, реализация программы требует выработки специального механизма.
— Уже в ближайшее время правление Национального банка рассмотрит вопрос создания специальной дочерней компании — оператора программы, — доложил 13 марта на заседании правительства глава Национального банка Данияр Акишев.
Новая компания будет выкупать ипотечные кредиты у банков второго уровня, используя механизм секьюритизации.
Это значит, что ипотеку населению откроют коммерческие банки. После этого оператор программы возместит банку всю сумму кредита с небольшим вознаграждением. А взамен получит право взимать платежи с заемщика.
Именно оператор примет на себя риски по займу, в то время как банк сразу получит всю сумму и дополнительную прибыль.
При этом глава Нацбанка отметил, что взятые ранее ипотечные кредиты выкупаться не будут. А значит, рассчитывать на рефинансирование на более выгодных условиях казахстанцам не приходится.
Преимущество банков при таком раскладе очевидно: им не придется долго ждать возврата средств, а риск невыплат становится не их заботой. При этом у них даже появляется стимул выдавать больше кредитов по ипотеке.
Справедливо возникает вопрос: а почему тогда не обойтись без банков второго уровня? Может, стоит выдавать кредит напрямую из Нацбанка?
— Очевидно, что только банки имеют опыт работы с населением и могут предоставить массовые услуги по ипотечному кредитованию, что обеспечит максимальный охват будущей программы, — поясняет Данияр Акишев.
Представители Нацбанка не скрывают, что для реализации программы намерены использовать не только собственные средства. Привлечь вложения они намерены через выпуск облигаций, по которым будет снижено налогообложение. Не исключена и возможность иностранных инвестиций. По мнению заместителя главы Нацбанка Олега Смолякова, в течение пяти лет можно получить порядка триллиона тенге инвестиций.
Стоит ли овчинка выделки?
Учитывая сказанное выше, планы кредитования по программе "7-20-25" выглядят вполне реальными. Но насколько выгодна программа для потребителя? Давайте произведем несложные подсчеты.
Глава Нацбанка назвал предельную стоимость квартир, на которые будет выдаваться кредит.
Для небольших городов, на которые в основном нацелена программа, "потолок" составит восемь миллионов тенге.
1,6 миллиона — это первоначальный взнос, а в кредит выдадут оставшиеся 6,4 миллиона тенге.
Ежемесячный платеж на срок 25 лет составит 49 474 тенге.
Переплата по кредиту будет равняться 7842200 тенге.
Если выбрать квартиру подешевле, уменьшится и ежемесячный платеж. Рассчитать его можно, воспользовавшись кредитным калькулятором на сайте любого банка.
Для крупных городов вроде Усть-Каменогорска предельная стоимость кредитуемого жилья составит 16 миллионов тенге.
Заплатить в качестве первоначального взноса придется три миллиона тенге.
Последующий ежемесячный платеж при ставке семь процентов на 25 лет составит 91 881 тенге.
Мы решили выяснить, на каких условиях такую же квартиру можно купить по другим программам кредитования.
Использовать для сравнения ипотечные проекты казахстанских банков бессмысленно. Их условия, прямо скажем, суровы, а ежемесячный платеж почти в два раза превышает тот, что планируется использовать в "7-20-25".
На сегодняшний день наиболее близким по доступности вариантом является программа жилищного кредитования Жилстройсбербанка (ЖССБ). Посмотрим, что она нам предлагает.
Чтобы купить квартиру за 16 миллионов, потребуется сначала накопить на депозите ЖССБ половину ее стоимости. Калькулятор банка предлагает для этого в течение семи лет вносить на счет по 89 600 тенге в месяц. После этого мы наконец-то сможем въехать в квартиру и еще девять лет выплачивать по 89 600 тенге. При таком раскладе переплата составляет 1 239 200 тенге.
Теперь рассмотрим подробнее программу "7-20-25".
Первоначальный взнос — три миллиона тенге — надо накопить самостоятельно. Самый подходящий способ — воспользоваться депозитной программой любого банка. С нынешней средней ставкой вознаграждения 12 процентов годовых, отчисляя по 90000 тенге в месяц, на это потребуется всего 2,5 года. А значит, в квартиру мы въедем почти в три раза быстрее, чем с ЖССБ. После этого нас ждут 25 лет платежей по 91 881 в месяц. Переплата за это время составит 14 564 300 тенге. Это мало отличается от вознаграждения по ипотеке любого коммерческого банка. Просто здесь длиннее срок выплаты.
Наконец-то продам?
Не меньший, чем потенциальные покупатели, интерес к программе "7-20-25" выказывают и потенциальные продавцы жилья. За последние год-полтора стоимость жилья в ВКО заметно снизилась. Это связано и с "замораживанием" ипотечных программ во многих банках, и с тем, что жилищный фонд стареет — а значит, для соответствующей ссуды не годится. Сложившееся на рынке положение во многом не устраивает владельцев недвижимости. Люди надеются, что в связи с новой ипотечной программой произойдет скачок цен. Но, скорее всего, они будут разочарованы. И вот почему.
При первом же упоминании инициативы "7-20-25" Нурсултан Назарбаев заявил, что программа должна дать мощный импульс жилищному строительству. А значит, основной ее целью будет возведение жилья.
На официальном сайте премьер-министра РК сообщается об увеличении на 20 миллиардов финансирования прокладки коммуникаций в районы застройки. Также говорится о внесении дополнений в программу "Нурлы жер". Последняя как раз направлена на строительство новых доступных квартир.
То есть велика вероятность, что программа "7-20-25" не ориентирована на вторичный рынок жилья.
Хотя на этот счет есть и иное мнение.
— В Астане и Алматы строительство жилья ведется в больших масштабах, а в регионах объемы строительства небольшие, — заявила на круглом столе "Пять социальных инициатив" ведущий эксперт Института мировой экономики и политики при Фонде Первого Президента РК Айжан Мукышбаева. — Поэтому я предлагаю рассмотреть эту программу с региональных позиций. Следует сделать так, чтобы в Астане и Алматы ипотечные кредиты в рамках инициативы президента предоставлялись только на новое жилье. А в регионах нужно не ограничиваться новым жильем и включить в программу вторичное жилье. Таким образом мы найдем баланс спроса и предложения.
Доступнее — значит дороже?
Еще один вопрос, связанный с новой инициативой: как она отразится на цене недвижимости? Не будет ли спрос, созданный доступностью кредитов, причиной удорожания квадратных метров в стране?
Позиция экспертов по этому поводу неоднозначна.
— Доступная ипотека гражданами всегда воспринимается по-разному — кому как удобно, — пояснила в ходе круглого стола в Институте мировой экономики и политики руководитель Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Елена Грива. — Покупатели уверены, что она должна удешевить жилье, и потому откладывают его приобретение до "лучших времен", а продавцы, напротив, понимают ее как сигнал к повышению цен. В итоге проигрывают обе стороны. Разрыв между ценой предложения и ценой спроса становится еще больше, как следствие — рынок недвижимости уходит "в спячку".
Но в то же время стоит принять во внимание, что Нацбанк уже озвучил лимиты стоимости квартир по кредитам "7-20-25". А значит, повышать на них цену выше этого порога нет смысла — их не смогут купить. В свою очередь, государство всегда может ввести максимальные лимиты стоимости в своих строительных программах, как это уже делается в "Нурлы жер". Таким образом, ценового бума на первичном рынке жилья, скорее всего, не предвидится.
А вот цены на вторичном рынке, напротив, рискуют упасть. Если программа все-таки сконцентрируется на новостройках, это может вызвать отток потенциальных покупателей, а значит, продать старую квартиру станет еще сложнее.
Владимир Землянский