Как наладить взаимодействие между жильцами и кооперативом собственников квартир

Мы продолжаем разговор о том, как правильно работать с КСК и что стоит знать, чтобы защитить свои права и кошелек. На вопросы корреспондента YK-news.kz отвечает руководитель отдела жилищной инспекции Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев.

Чем может помочь жилищная инспекция?

Жилищная инспекция — отдел акимата, в задачи которого входит регулирование работы органов управления кондоминиумами (КСК, ТОО, ИП и прочими). Как в любом госоргане, сотрудники жилинспекции ограничены регламентами и вправе решать только определенные вопросы. Например, они уполномочены следить за оформлением необходимой документации в кооперативе, могут проконсультировать жителей, как им правильно организовать работу, и даже посодействуют в отдельных моментах. Сотрудники жилищной инспекции не вправе проверять финансовую деятельность кооператива, но они вправе проконтролировать:

• есть ли у КСК смета расходов на содержание общего имущества;
• существует ли согласованная с жилищной инспекцией смета расходов на проведение отдельных видов капремонта здания;
• открыт ли в банке текущий или сберегательный счет на каждый объект кондоминиума;
• имеется ли ежеквартальный отчет по управлению объектом кондоминиума;
• есть ли договор с субъектом сервисной деятельности (если для обслуживания дома нанимается сторонняя организация), одобренный протоколом собрания собственников квартир;
• зарегистрирован ли объект кондоминиума в юстиции;
• есть ли договор управления объектом кондоминиума (когда функции КСК выполняет управляющая компания);
• соблюдаются ли сроки полномочий правления кооператива;
• проведен ли плановый осмотр технического состояния конструкций и инженерного оборудования дома;
• проведена ли дезинфекция, дезинсекция, дератизация подвала;
• нет ли неисправностей в системах центрального отопления, водоснабжения и т. п.;
• соответствует ли протокол собрания собственников квартир типовой форме, утвержденной министром экономики РК.

Контакты отдела жилищной инспекции Усть-Каменогорска: улица Протозанова, 37а, телефоны: 26-00-61, 26-22-80. Руководитель — Фархат Патрисович Жилибаев.

Должны ли устькаменогорцы, проживающие в домах разных лет постройки, платить в КСК по одному тарифу?

Нет, не должны. Содержание старого дома обходится дороже, чем обслуживание новостройки, а значит, и размер взносов на их содержание должен быть разным. Прежде чем называть тариф, нужно собрать комиссию (это обязанность КСК, но так вправе поступить и другие члены кооператива при соответствующей квалификации), провести плановый осмотр дома, внести в дефектную ведомость работы, которые необходимы в течение года, составить на них смету и лишь после этого определять сумму ежемесячных взносов.

На собрании правление кооператива обязано донести до собственников, из чего складывается утверждаемая сумма, буквально по процентам: сколько из этих денег идет на обслуживание дома, сколько — на зарплату правления КСК, сколько — на закуп материалов и т. д. Без этого голосовать за его утверждение — все равно что платить не глядя. Добавим, что тариф должен утверждаться раз в год общим собранием собственников помещений.

Имею ли я право знать, какую зарплату получает председатель (управляющий) и другие работники КСК?

Если вы собственник помещения или квартиры в составе КСК, то имеете полное право получить информацию о любой статье расходов кооператива. Ведь это из ваших взносов персонал КСК получает свою зарплату. Более того, на собрании вы имеете право высказаться об увеличении или уменьшении любой статьи расходов, в том числе и размеров заработной платы.

Какие вопросы правление или председатель КСК не вправе решать самолично?

Только на общем собрании собственников жилья можно:

1. выбирать или менять форму управления объектом кондоминиума (менять КСК или заключать договор с управляющей компанией);
2. утверждать размер взносов на управление и содержание общего имущества;
3. решать вопросы о проведении текущего или капитального ремонта жилого дома;
4. утверждать сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Это лишь основные вопросы, отнесенные к ведению общего собрания. Более полный перечень указан в Законе "О жилищных отношениях".

Что должно входить в тариф КСК?

В "Методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума" четко расписано, что должно выполняться на ту сумму, которую мы платим в КСК. Когда на собрании вы будете голосовать за тариф в вашем КСК на следующий год, поинтересуйтесь, все ли из указанного ниже списка вошло в смету.

В соответствии с методикой, для содержания общего имущества объекта кондоминиума необходимы следующие расходы.

1) На эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума:

• услуги по дезинфекции, дератизации (уничтожению крыс и мышей), дезинсекции (уничтожению насекомых) в подвалах и других местах общего пользования;
• противопожарные мероприятия (содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядка огнетушителей, нанесение специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и т. п.);
• обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, вентиляции, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, подготовка к отопительному сезону;
• затраты на устранение аварийных ситуаций;
• текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград.

2) На содержание земельного участка:

• озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов);
• санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора, снега и листьев;
• санитарная уборка мест общего пользования (дворов).

3) На приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг.

4) На оплату коммунальных услуг кондоминиума (освещение в подъезде, во дворе и т. п.).

5) Накопление на предстоящий капитальный ремонт (сумма в размере не менее 0,02-кратного месячного расчетного показателя в расчете на один квадратный метр полезной площади помещения). Решение по этой статье затрат должно приниматься на общем собрании собственников помещений и квартир, но на практике собственники чаще всего отказываются от таких накоплений.

6) Статья, касающаяся расходов на управление объектом кондоминиума, включает в себя затраты:

• на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума;
• начисления на заработную плату (социальный налог и социальные отчисления);
• расходы на канцелярские товары, организационную технику и ее обслуживание.

Как правило, сюда же включают почтовые и судебные расходы, содержание офиса и тому подобное.

Важно отметить, что методика рекомендует тратить на эту последнюю статью расходов не более тридцати процентов от сметы, а на содержание общего имущества объекта кондоминиума должны идти 70 процентов.

Наш дом зарабатывает на сдаче площадей в аренду. Должны ли мы отдавать эти деньги в "общий котёл"?

Нет, не должны. Жители дома, в котором что-то сдается в аренду, терпят свои неудобства: к офисам и магазинам подъезжает больше машин, антенны портят кровлю. Справедливо, что жильцы в таком доме станут получать компенсацию в виде дополнительных инвестиций на ремонт здания или уменьшения взносов в КСК. На практике же кооперативы чаще всего распределяют полученные средства по своему усмотрению. Чтобы этого не происходило, лучше всего открыть в банке отдельный счет на дом. Годовое обслуживание счета обходится недорого. Для открытия счета требуется, чтобы в доме был зарегистрирован кондоминиум и чтобы две трети его членов высказались на общем собрании (или подписались при письменном опросе) в поддержку этого начинания.

Бывает, что собственники высказываются против открытия счета по нескольким причинам. Во-первых, они боятся, что деньгами на банковском счете злоупотребят. Чтобы этого избежать, нужно открыть счет с правом двух подписей: руководителя КСК (или управляющей компании) и старшего по дому. Тогда любое движение средств можно будет осуществлять только при наличии двух подписей.

Кроме того, люди опасаются, что не смогут получить финансовую помощь от КСК при подготовке к зиме или в других аналогичных ситуациях. Бывает, что из-за неплательщиков дом не собирает достаточно средств на подготовку к зиме, и тогда кооператив "перебрасывает" на него свободные средства от других кондоминиумов. Но если арендаторы регулярно платят, то дом вряд ли окажется на мели.

Какое собрание считается правомочным?

Чаще всего собрание собственников квартир организует КСК, но то же право есть и у каждого из членов кооператива. Закон "О жилищных отношениях" подробно описывает правила организации этого высшего органа управления кооперативом.

По закону собрание проводится по инициативе КСК либо по требованию не менее чем десятой части собственников квартир. Инициаторы обязаны уведомить соседей о дате, месте и повестке предстоящего собрания не менее чем за десять дней. Собственники вправе ознакомиться с материалами, необходимыми для принятия решений.

Собрание правомочно, если собралось не менее двух третей от общего числа собственников. Если кворума нет, придется собираться еще раз или проводить письменный опрос. Иногда решения в КСК принимаются узким кругом под тем предлогом, что якобы повторное собрание считается в любом случае состоявшимся. Это неверно: в Законе "О жилищных отношениях" такое говорится только об учредительном собрании КСК, но никак не о ежегодном, призванном решать важные вопросы общим голосованием. Если вы не слышали о проводимых собраниях, а решения между тем приняты — стоит поинтересоваться, как это случилось. Стоит проверить, не подделана ли ваша подпись в бланках письменного опроса, не указан ли номер вашей квартиры в протоколе собраний. Такое встречается.

Тема КСК настолько объемна, что о ней можно говорить очень долго. Но важно помнить главное: КСК — это не председатель и не дворник. КСК — это люди, которые живут в домах, это сами собственники жилья. И важнее всего научиться не оставлять вопросы содержания общего имущества на откуп "дяде" в КСК. Читайте Закон "О жилищных отношениях", организуйте соседей — и вы добьетесь успеха!

Ольга Пинэко-Скворцова