Что ждёт в ближайшем будущем жителей многоквартирных домов

В Казахстане грядут очередные сногсшибательные реформы. На сей раз они должны коснуться системы жилищно-коммунального хозяйства. Собственникам квартир намерены предоставить больше прав в управлении своими домами. Но поможет ли это решить проблемы качественного обслуживания и ремонта жилья? Появятся ли рычаги борьбы со злостными неплательщиками? И где в Усть-Каменогорске взять 1600 квалифицированных управдома, разбирался корреспондент YK-news.kz.

КСК умер, да здравствует ОСИ?

Многочисленные жалобы собственников квартир на нечистых на руку председателей КСК, похоже, были услышаны парламентариями. И народные избранники вознамерились решить этот вопрос радикально. Вороватых председателей КСК больше не будет! Потому что не будет больше самих КСК.

Весь комплекс планируемых новаций содержится в документе под названием "Сравнительная таблица к проекту Закона Республики Казахстан "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства".

Хотя существующие КСК в ряде населённых пунктов обеспечивают удовлетворительное содержание многоквартирных жилых домов, при этом они осуществляют свою деятельность с нарушениями действующего Закона РК "О жилищных отношениях", — поясняет вице-министр по инвестициям и развитию Каирбек Ускенбаев. — Такими как совмещение функций управления и сервисной деятельности, отсутствие накопительных счетов на капитальный ремонт по каждому дому и так далее. Жильцы фактически в управлении домом не участвуют. Глава государства дал поручение "...обеспечить собственнику квартиры возможность управлять своим домом..." С этой целью проектом предусмотрено создание в каждом доме объединений собственников имущества (ОСИ).

По задумке законотворцев новая структура призвана заменить существующие КСК. Пропорция: один дом — одна ОСИ.

Организацию собственников на общем собрании жильцов должен будет учредить каждый дом, имеющий более двух квартир. В том случае, если помещений менее десятка, то создание юридического лица не требуется, достаточно будет простого товарищества. В более крупных домах зарегистрировать юридическое лицо необходимо.

Воспитать управдома

Доступ к управлению имуществом кондоминиума граждане получают через общее собрание жильцов. Собрание выберет управляющий орган, председателя ОСИ и Совет дома (ревизионную комиссию). При этом Учредительное собрание будет считаться состоявшимся, если в нём примут участие "не менее двух собственников квартир и нежилых помещений — участников кондоминиума или их доверенных лиц" — гласит проект. Причём можно присутствовать на собрании лично, а можно выразить своё мнение через электронное голосование посредством создаваемой для этой цели единой информационной системы (ЕИС).

От выборов председателя ОСИ уклониться никому не удастся. Если члены кондоминиума сами не в состоянии его выбрать, то управляющий придёт извне:

"Если в течение месяца с момента регистрации ОСИ его участники самостоятельно не определятся с его органом управления, жилищная инспекция проводит конкурс среди наёмных физических лиц — управляющих жилыми домами и заключает с победителем тендера договор от имени ОСИ".

Интересно, где найти 1600 грамотных управляющих, которые понимают в инженерных сетях, финансово грамотных? — спрашивает исполнительный директор Ассоциации КСК Гульнар Абишева.

Из письма Ассоциации КСК Усть-Каменогорска в Мажилис Парламента РК:

"Исполнительный орган ОСИ предполагает наличие на рынке квалифицированных сертифицированных менеджеров в необходимом количестве. Законопроект наделяет их полномочиями по заключению договоров с поставщиками услуг, взысканию задолженности, принятию на работу кадров, обслуживанию и содержанию жилья. Это требует соответствующих знаний. Однако по факту таких специалистов нет. Содержание навязанного извне конкурсного управляющего вызывает много вопросов: на какие средства его содержать, насколько он будет заинтересован в содержании "чужого" жилья, где и как с ним контактировать?"

Но дефицит кадров правительство явно не смущает. В официальном ответе вице-министра по инвестициям и развитию говорится:

"На сегодняшний день подготовлены учебные программы, предусмотрены средства на подготовку в бюджете на 2019 год. Обучение будет проводиться во всех регионах Республики Казахстан. По итогам курсантам выдадут сертификат на право исполнения функций по управлению и обслуживанию многоквартирного жилого дома".

Если управляющий ОСИ причинит убытки собственникам квартир неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязанностей, он должен будет возместить их согласно гражданскому законодательству. Насколько проработан механизм привлечения к ответственности нерадивых управдомов, мы так и не поняли.

Найти в проекте закона ответ, из каких средств и в каком порядке будет оплачиваться работа наёмных управляющих, нам также не удалось.

Остался открытым вопрос и с обслуживающими кондоминиум кадрами: бухгалтерами, сварщиками, слесарями. Как утверждает Гульнар Абишева, в Усть-Каменогорске их не хватает уже сейчас, хотя Ассоциация КСК постоянно готовит специалистов. С ликвидацией КСК и появлением более многочисленных ОСИ их понадобится гораздо больше.

В ответе вице-министра содержится намек на то, как правительство намерено выкрутиться из положения: "Работающие КСК реорганизуются в управляющие или сервисные компании и продолжат свою деятельность".

Но не приведёт ли это к удорожанию обслуживания домов? Ведь между работником сервисной компании и получателем услуг возникает ещё одна структура — правление ОСИ.

А что у нас с деньгами?

Вопрос прозрачности движения денежных средств собственников квартир и нежилых помещений в проекте закона решается радикально. ОСИ откроет накопительный сберегательный счёт на каждую квартиру, куда будут поступать деньги на текущее обслуживание дома и капитальный ремонт. А также на внеочередные расходы, которые могут возникнуть со временем.

Как будет работать этот механизм, мы не смогли понять. Не захлебнутся ли банки в этом количестве счетов? И какова стоимость их обслуживания?

Проектом устанавливается методика расчёта минимального размера эксплуатационных расходов. В 2011 году Закон "О жилищных отношениях" был дополнен нормой о том, что каждый собственник жилья или нежилых помещений обязан ежемесячно перечислять 0,02 МРП за один квадратный метр площади для накопления средств на капитальный ремонт. Но авторы реформы сами признают, что за шесть лет накопления средств на счетах не произошло. Поступающие средства расходуются на текущие нужды.

В обсуждаемом законе решить проблему регулярности денежных поступлений предполагают через создание единой информационной системы жилищного фонда и ЖКХ (ЕИС ЖФ и ЖКХ). Движение денег на накопительном счёте должно ежемесячно появляться в открытом доступе, и все авторизованные пользователи системы смогут отслеживать судьбу перечисленных средств.

С точки зрения прозрачности — идея хороша! Но каким образом она поможет взыскать долги с тех, кто не платил за КСК прежде и не собирается это делать в отношении к ОСИ? Мы не нашли в проекте внятного ответа и на этот вопрос. Скептически отнеслись к планируемым новациям и в Ассоциации КСК Усть-Каменогорска. Гульнар Абишева рассказывает:

Главный аргумент реформаторов — прозрачность. А у нас в Усть-Каменогорске третий год уже сайт работает. В бумажном варианте на каждый дом свой лицевой счёт. Приходи любой, знакомься! Эта система у нас уже давно функционирует.

Второй вопрос: как будут взыскиваться деньги, если люди эксплуатационные взносы не платят? Сегодня что я могу сделать? Ну, в суд подам. А если с должника нечего взять?

А тут в законе перечисления на капитальный ремонт, который неизвестно когда будет. Тем более платить не станут!

Опять же инфляция будет деньги подъедать. Банки вне зависимости от движения средств взимают свою маржу. И налогом эти доходы будут облагаться. Кто это учитывает? Нет ответа!

Сейчас мы собираем целевой взнос по мере надобности. Это для людей гораздо дешевле выходит.

Новый уровень коммунальной демократии

Предлагаемый закон осуществляет революцию и в "политической сфере" жилищных отношений. Согласно его положениям, весомость мнения собственника пропорциональна занимаемой им в доме площади.

Если собственник платит за 200 квадратных метров своей квартиры в четыре раза больше, чем семья, проживающая на 50 квадратных метрах, то и при голосовании он будет иметь в четыре раза больше голосов, — поясняет вице-министр Каирбек Ускенбаев.

Что касается принятия управленческих решений, пояснения грядущих изменений требуют прямого цитирования источника: "Собрание ОСИ правомочно при участии в нём собственников квартир и нежилых помещений, владеющих не менее чем 50 процентами площадей. При отсутствии такого кворума два раза подряд в течение месяца решение по вопросам, включённым в повестку дня, принимается органом управления ОСИ".

Преимущества реформы

Мы задались целью отыскать в законопроекте несомненные плюсы, которые должны упростить жизнь собственникам квартир. К таковым можно отнести, пожалуй, то, что планируется уравнять в правах и обязанностях тех, кто владеет жильём, и тех, у кого в собственности нежилые помещения в многоквартирном доме: "Если для эксплуатации нежилого помещения используется часть общего имущества (земельный участок, по которому обеспечивается проход к отдельному входу, установлено ограждение, временные сооружения и т. п.), то расходы на содержание такого имущества, включая оплату земельного налога, несут собственники таких помещений".

В законе прописано, что за содержание спортивных площадок, тротуаров, газонов, цветников, малых архитектурных форм на придомовой территории, зарегистрированной в составе кондоминиума, отвечает ОСИ. Отныне не надо задаваться вопросом, кто обязан ликвидировать полуразвалившиеся качели, которые стали опасны для детей. Четко прописано, собственники жилья должны делать это сами. Государство несёт ответственность только за объекты, не вошедшие в имущество кондоминиума.

Исключили из закона ранее действующую норму о поднайме жилища. Не секрет, что прежде она создавала возможности для махинаций. Автор этих строк был свидетелем душераздирающей истории: собственник пришёл требовать плату с арендаторов, а вместо них обнаружил в квартире совсем других людей. Ушлый квартиросъемщик сдал им чужое жильё, получил деньги и исчез в неизвестном направлении, а новые жильцы владельцу квартиры платить категорически отказались. Разгорелся жуткий скандал, в результате которого хозяин вручную вынес захватчицу верхом на стиральной машине.

В комментариях к законопроекту скользкий вопрос оговорен специально: "В целях упорядочения контроля за сдачей в аренду/найм жилья и недопущения многоступенчатых схем сдачи жилья не собственниками помещений".

В заключение

Огромное количество вопросов оставляет неотвеченными новый проект закона. И главный из них: разве нельзя вносить изменения без слома существующей системы обслуживания многоквартирных жилых домов?

Теперь разнообразие форм управления жильём законом не предусмотрено — только ОСИ. Насколько планируемая коммунальная революция оправдает себя? И нужны ли такие права и свободы самим собственникам жилья?

Ирина Плотникова