Что нужно знать, когда обращаешься в риелторские компании?

11 апреля 2021, 3:56

Сейчас читают:

Продажа/покупка недвижимости — вещь довольно хлопотная. И не столько в плане заключения сделки, сколько в поиске претендентов на приобретение или продажу жилья. Нужно регулярно подавать и обновлять объявления, просматривать подходящие варианты, договариваться о показе или просмотре интересующих квадратных метров. Нередко многие граждане обращаются за помощью в риелторские компании или агентства недвижимости. О чем нужно подумать заранее и на какие пункты договора обратить внимание, чтобы не попасть в кабалу — узнавал корреспондент YK-news.kz.

Мы составили список актуальных вопросов в отношении работы риелторов. Изучили примеры договоров, заключенных с действующими компаниями. По понятным причинам мы не указываем наименования фирм. Но факт остается фактом: некоторые пункты договора вызвали у нас сомнения, и мы попросили прокомментировать спорные моменты юриста, руководителя агентства журналистских расследований и правовой информации "Витязь" Алексея Божкова. Читайте, берите на заметку, делайте выводы.

На какой срок заключать договор с риелторскими компаниями безопаснее — на длительный (например, полгода) или краткосрочный (на один — два месяца)?

— Безопасность при заключении договора зависит, прежде всего, от его норм, а не от срока, — считает Алексей Божков. — Тем не менее в наше нестабильное время, когда стоимость жилья может резко изменяться, нужно быть готовым вносить изменения в договор, заключать дополнительные соглашения или заключать его на короткий срок.

Есть ли в Казахстане законодательные акты, которые регламентировали бы деятельность риелторских агентств?

— В вопросе взаимоотношений собственника недвижимости и риелтора необходимо руководствоваться Гражданским кодексом Республики Казахстан, законами "О жилищных отношениях" и "О защите прав потребителей".

Можно ли досрочно расторгнуть договор с агентством недвижимости, если человек недоволен действиями риелтора (например, компания подала объявление с ошибками, неверной информацией, не прикладывает достаточных усилий для продажи квартиры)?

— По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Например, риелтор в течение двух месяцев не вел активных поисков покупателей жилья, никому не показывал недвижимость - словом, бездействовал. По истечении этого времени цены на квартиры "обрушились", и, конечно, собственник жилья, не продавший свои квадратные метры, остался в проигрыше. В этом случае договор может быть досрочно расторгнут по решению суда.

Может ли клиент при заключении договора с риелторской фирмой попросить внести в соглашение какие-то дополнительные пункты, конкретизировать действия риелторов (например, прописать частоту и периодичность выхода объявлений о продаже недвижимости, публикацию объявлений в "топе", привлечение дополнительной рекламы, баннеров и т. д.)?

— Конечно, стороны вправе определять условия договора, а не соглашаться лишь на предложенные. В противном случае договорные отношения могут превратиться в кабальные. Если риелтор категорически не желает вносить предлагаемые, существенные для вас и не грозящие ничем ему условия в договор — я бы не советовал сотрудничать с таким риелтором.

Что должно быть итогом работы риелторской компании — конкретно заключение сделки купли-продажи или просто процесс — показ квартиры, поиск кандидатов и т. д.? То есть если цель не достигнута (квартира не продана), нужно ли платить риелтору за проделанную им работу по поиску покупателей?

— Это должно быть четко обозначено в договоре. Если его работа ограничивается поиском — это одно. Если он нацелен на совершение сделки купли-продажи — это другое. И в том и в другом случае существенную роль играет фактор экономической ситуации и множество иных факторов. Поэтому данный вопрос должен быть решен до заключения договора. Иначе вы рискуете растерять всю стоимость недвижимости на договорные отношения с риелторами.

Обязан ли человек, который обратился в риелторскую компанию, платить деньги в начале (авансом или полностью) или можно сформулировать условия договора таким образом, чтобы деньги выплачивались только в конце, после заключения нужной сделки с недвижимостью?

— Нужно подходить к данному вопросу, исходя из интересов обеих сторон. И обязательно обговаривать эти условия в договоре.

Какие проблемы наиболее часто возникают у людей, обратившихся к риелторам?

— По моему субъективному мнению и личному опыту, наиболее частыми являются проблемы с кабальными условиями сделки. Люди заключают договор, не читая, а потом оказываются должниками по весьма крупным суммам.

На какие пункты договора нужно обязательно обратить внимание при заключении договора с риелторской конторой?

— На этом вопросе остановлюсь подробно и поясню, какой пункт я бы, как юрист, исключил из договора и почему.

Я бы не соглашался, когда риелтор в договоре предусматривает, что все действия будет производить от своего имени. В этом случае вы никогда не узнаете — совершал он действия или нет. В договоре должно быть прописано, что он совершает все действия от имени и по поручению клиента, а не от своего имени. И тогда вы сможете увидеть, что есть объявления о продаже именно вашей недвижимости.
Обязательно взвешивайте все "за" и "против" в отношении сумм вознаграждения по договору - будет это фиксированная сумма или процентная ставка. Прописывайте, за какие стадии вы оплачиваете сумму, чтобы в дальнейшем, при нарушении условий договора риелтором, вы могли снизить вознаграждение хотя бы на определенные суммы. Прописывайте: подлежит ли изменению фиксированная сумма при уменьшении стоимости жилья.
Не стоит соглашаться с нормой, запрещающей передавать клиенту информацию о ходе выполнения работы, если она составляет коммерческую тайну и интеллектуальную собственность, если эти сведения не конкретизированы. В противном случае, вы рискуете не узнать никакую информацию о ходе работы.
Не соглашайтесь с требованием не осуществлять самостоятельно поиск покупателей и производить переговоры. Данное требование нарушает ваше право собственности. И может повлечь серьезные проблемы в будущем.
Обращайте особое внимание на размер неустойки, прописанный в договоре. Иначе изменение ситуации, например в семье, положит начало к возможным дополнительным существенным финансовым потерям.
Акт осмотра квартиры, если таковой предусмотрен, подписывайте всегда сами. Иначе может быть произведен фиктивный осмотр.
Запомните: договор, в котором прописаны начало и конец его действия, не расторгается письменными соглашениями по его истечении! Такую норму мог придумать либо безграмотный человек, либо эта норма вводится умышленно, поскольку срок его действия для того и определяется, чтобы клиент не попадал в кабалу. Желательно и весьма существенно будет заключение договора каждый раз по истечении его срока, если вы и дальше желаете сотрудничать с риелтором. Либо внести в договор условие об автоматическом заключении договора на еще один определенный срок при отсутствии уведомления о нежелании продолжать сотрудничество, после чего договор должен прекращать свое действие полностью. Ни в коем случае не автоматическое продление до продажи квартиры, поскольку обстоятельства могут измениться!

Но помните, что односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, когда документ заключен без указания срока, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В тему

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры?

Допустим, вы ищете жилье. Просматриваете разные варианты - и наконец-то, кажется, нашли подходящий. Фотографии отличные, описание квартиры - еще лучше. Хочется сразу же позвонить собственнику и договориться о просмотре. Эксперты советуют задать автору объявления несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать и смотреть квартиру.

Давно ли делались фотографии и соответствуют ли они реальности?
Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело - с владельцем или с его представителем?
Какие правоустанавливающие документы у продавца - договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы в этом отношении?
Есть ли перепланировка в квартире? Если да, то узаконена ли она?
Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой, то какова причина продажи?
Если никаких особенных нюансов нет или вы считаете их некритичными, можно ехать на осмотр.

На что обращать внимание при просмотре квартиры?

Во время встречи фокусируем внимание на трёх моментах: