С какими трудностями сталкивается реализация жилищной реформы в ВКО?
С 1 июля 2023 года должны прекратить свою деятельность все существующие КСК. Управление многоквартирными домами окончательно должны будут взять на себя сами жильцы. Пока предусмотрено три формы управления: объединение собственников имущества, простое товарищество и непосредственное управление. Однако до сих пор горожанам не до конца ясны аспекты, связанные с управлением и обслуживанием жилого фонда. На вопросы жителей Усть-Каменогорска отвечают руководитель отдела ЖКХ управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства ВКО Самат Сулейменов и главный специалист сектора жилищной инспекции Усть-Каменогорска Надежда Бражникова.
Объясните, в чём смысл всей этой реформы? Как и куда переходить?
Самат Сулейменов:
— Взамен существующих форм управления — КСК и ПКСК — создаются новые формы управления многоквартирными жилыми домами — ОСИ и ПТ. Всем уже известны мероприятия по переходу. В первую очередь надо инициировать собрание. На собрании определяется та или иная форма — ОСИ или ПТ. Это решение оформляется протоколом собрания. Собрание должно быть обеспечено кворумом — не менее 50 процентов всех собственников жилья и нежилых помещений. Решение принимается при согласии большинства из присутствующих. Затем документы на регистрацию новой формы управления направляются в департамент юстиции ВКО. Все новые формы управления будут работать по принципу: "Один дом — один счёт". Каждое ОСИ и ПТ будет открывать собственный текущий и сберегательный счёт. Данный принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом. КСК и ПКСК должны передать новым формам управления все технические, финансовые и другие документы и произвести ликвидацию в порядке, определённом законодательством Республики Казахстан. Самое главное, чтобы собственники квартир были более активными, смогли собрать собрание и принять решение о создании ОСИ или ПТ.
Ранее сообщалось, что уже почти все дома перешли на новые формы управления. Но у нас в доме до сих пор не создали ни ОСИ, ни ПТ. Нас продолжает обслуживать КСК. Сколько у нас на сегодня ОСИ и ПТ, а сколько сохранилось КСК?
Самат Сулейменов:
— Согласно данным, внесённым акиматами городов и районов в информационную систему, отражающую ход реформы, на сегодняшний день по области перешли на новые формы управления 2959 домов. В том числе создано 276 ОСИ и 2681 ПТ. По Усть-Каменогорску на сегодняшний день создано 252 ОСИ и порядка полутора тысяч простых товариществ.
Надежда Бражникова:
— По данным городской жилищной инспекции, в Усть-Каменогорске до сих пор не ликвидированы 119 КСК. Всего их насчитывалось более 120.
В прошлом году шла речь о каких-то поправках в Закон "О жилищных отношениях". Внесены ли они уже? Что изменилось?
Самат Сулейменов:
— Согласно информации Министерства индустрии и инфраструктурного развития, в целях совершенствования реформы по внедрению новых форм управления сформирован пакет поправок в существующий Закон "О жилищных отношениях". Основные изменения — это усиление полномочий Совета дома путём передачи ему некоторых функций собрания, уменьшение кворума при принятии решений по финансовым вопросам — две трети, увеличение срока письменного опроса - до двух месяцев. Также предполагается градация многоквартирных жилых домов по формам управления. Когда началась реформа, были разговоры, что есть такие дома, которые не подлежат переходу. Там, где по две — четыре квартиры. Предусматривается новая форма управления для домов до 16 квартир — непосредственное совместное управление (НСУ). Простое товарищество — до 30 квартир. Объединение собственников имущества — свыше 30 квартир. Это будут требования закона. То есть предусмотрена третья форма в виде непосредственного совместного управления всеми собственниками квартир. Самой главной причиной утверждения данной формы было то, что средства, которые собираются с малоквартирных домов, недостаточны для проведения тех или иных работ по ремонту. Текущий счёт не может обеспечить оплату заработной платы дворника, сантехника, электрика. Данная форма управления предполагает, что они могут принимать решение о единовременных платежах за услуги и так далее. Данная поправка сейчас находится на рассмотрении Сената.
У нас в КСК есть четыре дома по 40 квартир. По новым нормативам, они должны управляться ОСИ. Но они хотели бы создать ПТ. Возможно ли это?
Самат Сулейменов:
— Пока возможно. Но скоро будут законодательные требования о необходимости создания ОСИ в домах свыше 30 квартир. Если вы не создадите простое товарищество до того, как закон будет принят, то закон будет требовать от вас, чтобы вы создали именно ОСИ. Понятно, что создание простого товарищества — это намного легче, просто собрать подписи. Не требуется регистрация юридического лица. Но ОСИ — более безопасная форма управления. Юридическое лицо, которое зарегистрировано, при смене председателя будет более прозрачным, чем простое товарищество.
У нас в доме нет желающих быть председателем ОСИ. Что делать?
Надежда Бражникова:
— Раньше у отдела жилищных отношений были полномочия назначать временных управляющих. Сейчас таких полномочий у нас нет. Но рассматривается вопрос, что нас опять ими могут наделить. Вы в любом случае обязаны выбрать форму управления и тот минимальный актив, который требуется для управления жилым домом: председателя, совет дома, ревизионную комиссию. Если вы выбрали председателя и актив и у этих людей есть свободное время и возможность заниматься управлением домом, то вы можете напрямую заключить договор на техническое обслуживание с сервисной и аварийной службами. Но если таких людей нет, необходимо всё же найти председателя. Он после подготовки всех документов, открытия текущего и сберегательного счёта и регистрации ОСИ заключает договор с управляющей компанией. И на этом его функции заканчиваются. Дальше управляющая компания занимается домом. Пока у нас в городе три управляющие компании, имеющие сертификат.
Наш дом организовался в ПТ, а сервисной компании нет. Кем он будет обслуживаться, с кем договор заключать?
Надежда Бражникова:
— Список сервисных компаний мы предоставляем всем обратившимся. При обучении, разъяснении по новым формам управления предоставляем минимальный пакет документов для перехода на ОСИ или ПТ, опросные листы. И в том числе — список сервисных, управляющих, аварийных компаний. В настоящее время есть 38 сервисных компаний, но их число пополняется. Вначале мы список формировали, теперь они уже сами к нам обращаются, мы включаем их в список.
Есть куча вопросов о том, как вести свой дом после ликвидации КСК. Будут ли какие-то документы, которые могли бы нам помочь, например, в вопросах ремонта?
Самат Сулейменов:
— Для более правильной реализации реформы ведутся работы по утверждению нормативно-правовых актов, таких как "Минимальные размеры расходов по управлению объектом кондоминиума", "Правила организации и проведения мероприятий по текущему ремонту фасада", "Правила компенсаций затрат собственников квартир, связанных с ремонтом или заменой лифтов", а также капитального ремонта МЖД. Если раньше были единые правила по области, то сейчас каждый акимат городов и районов сам утверждает их. Минимальные расходы на содержание объекта кондоминиума утверждаются ежегодно. К сожалению, на сегодняшний день по Усть-Каменогорску правила по предоставлению коммунальных услуг и по ремонту фасадов не утверждены. Они прошли согласования. На следующей сессии маслихата акимат города в лице отдела жилищных отношений должен вынести их на рассмотрение. По лифтовому хозяйству требуется утверждение в трёх городах: Усть-Каменогорске, Алтае и Риддере. Но на сегодняшний день данные правила также не утверждены.
Как рассчитать размер взносов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества?
Самат Сулейменов:
— При регистрации ОСИ мы требуем, чтобы были открыты счета — текущий и сберегательный. 0,05 процента от МРП начисляется за каждый квадратный метр на сберегательный счёт. Остальные начисляются на текущий счёт, который направляется на текущие затраты: заработную плату председателя ОСИ, сантехника, электрика и так далее. Сберегательный счёт предназначен для проведения определённых работ, которые требуют большого финансирования. Таких как замена лифтов, ремонт или замена кровли и так далее. Меньше минимального тарифа не может быть. Больше — по решению жильцов. (Минимальный тариф в Усть-Каменогорске в 2023 году установлен в размере 33 тенге с квадратного метра — прим. ред.)
Надежда Бражникова:
— В доме, где я живу, создали ОСИ. У себя посчитали в размере 65 тенге с квадратного метра. Начали с того, что нашли сервисную компанию, которая озвучила нам расценки на уборку подъездов, дворовой территории, аварийные нужды и текущее обслуживание, которыми занимался КСК. Должна быть зарплата председателю и бухгалтеру, уплата налогов. Составили список квартир с учётом, что есть должники, которые постоянно не платят. На очистку крыши, вывоз снега будем собирать целевые взносы. Конечно, за эксплуатационные взносы всё сразу не отремонтировать. Придётся начинать с больших сумм, потом уменьшать. В ОСИ и ПТ суммы могут разниться. В ПТ люди не тратятся на бухгалтера. А расходы определяются соразмерно состоянию жилого дома. Зарплату доверенного лица ПТ или председателя ОСИ вы вправе обсудить на собрании. ОСИ — юридическая, пусть и некоммерческая организация. Здесь предусмотрены все виды отчётности: и в налоговую, и в статотдел. В ПТ этого не предусмотрено.
Государство вынуждает простых жителей делать из жилого дома, по сути, предприятие с финансами, бухгалтерией и так далее. А если мы хотим остаться в составе КСК? Нас всё устраивает. Если не создадим у себя ОСИ или ПТ, то что у нас будет 2 июля?
Надежда Бражникова:
— 2 июля, может, и ничего не будет. Но к отопительному сезону будет аврал, дома окажутся полностью неподготовленными. Тепловые сети их не запустят. Подготовка к отопительному сезону должна начинаться сразу после завершения предыдущего. Вы лучше сейчас перейдите, чтобы быть уверенными, что у вас есть форма управления и вас готовят к новому сезону. А то вы сейчас спокойно просидите, потом дачи, лето, никому это не будет интересно. А осенью будет сюрприз — дом не готов.
Нам, может, и не хотелось бы, но придётся соблюдать правила и нормы закона. Мы доводили до сведения вышестоящих органов, что те дома, которые были недовольны работой КСК, уже по факту перешли на новые формы управления. С тех пор как начали переходить на ОСИ и ПТ, есть и положительный, и отрицательный опыт. Некоторые уже привели свои дома в нормальное состояние путём целевых взносов. Есть КСК, которые работают хорошо. Они годами себя зарекомендовали, оказались жизнеспособны. Сейчас люди переходят в ОСИ и кричат: "В КСК было лучше, потому что дешевле!" Но жизнь стала дороже. Все услуги и материалы подорожали. Платить нужно больше. Если бы сейчас в КСК был такой тариф, дома давно бы привели в порядок.
Ирина Плотникова